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图片来源：网络 投资海外房产热潮涌动 最近两会报告中提出“稳步推进房地产税立法”，显示出总基调“构建长效机制、坚持房住不炒”的核心内容不会改变。而租购并举的制度推行初见成效，北京、上海等城市已经供应了不少租赁用地入市，不少房企已经开始筹谋转型，进行如租赁用房、产业新城和养老地产等多板块布局。另一端的房地产投资者，在面临房地产调控政策出台及投资环境变化的情况下，也开始寻觅新的投资机会。不管是房企，还是投资者，都瞄准了海外房地产市场。 英国金融时报对中国家庭的海外投资进行调查后发现，尽管在过去的一年中政策不断收缩，仍有56.8%的投资者表示有意向进行海外投资。调查结果还显示，调查样本中已经有82.4%的投资者将自己总资产中超过10%的财富投资于海外市场，海外投资热潮继续席卷全球。胡润研究院的调查发现，海外房产的配置比例已经占到整体海外投资的将近一半。 世界上各个国家房产的主要外国投资者基本都来自中国，房地产投资对于国人来说不仅仅是用于居住的场所，国人投资房产更多的是追求房产本身价值的上涨，获得投资收益。国际上近十年也有很多国家和城市房价上涨幅度较大，投资人通过低位购入房产的方式已经赚取了不菲的差价收益。 目前，随着富裕的中国人变得更加熟悉海外投资市场，固守本地投资市场的保守主义出现了下滑的迹象。被调查者对海外投资的盈利也越来越有信心，将海外投资组合的预期回报率设定为至少5％的投资者也从一年前的39.2％，上升到了51.4％。 另外值得注意的是，随着中国人的财富积累越来越多，海外投资已经不再是富人的专利。英国金融时报在一次关于海外投资的调查中，将调查的投资者分成三类，与往年的调查不同的是，今年首次引入了新的样本群体：可支配流动资金在60万-600万元、想要通过海外投资实现资产多样化的“大众富裕”（Mass Affluent）群体，现有的海外资产占总资产比例的平均水平为25.4％。可支配流动资金在600万-6000万的“富裕人群”，普遍将总资产的25.9%进行了海外投资。可支配流动资金在6000万元以上的“非常富裕人群”，平均持有总资产比例19.3%的海外投资。 不同富裕阶层家庭总资产中海外投资比例 据最近发布的胡润全球富豪榜统计，地产行业是全球富豪的第二大财富来源，地产行业上榜人数占总人数的9.8%，仅次于科技行业（12.3%）。 为什么投资海外房产？ 首先，过去一年全球股市均呈下跌趋势。由加拿大、法国、德国、意大利、日本、英国和美国组成的七国集团（G7）的主要经济体股市均出现下跌，其中东京证券交易所跌幅最大，跌幅达43%。上海证券交易所下跌23%，香港恒生指数下跌15.7%。德国DAX指数下跌15.3%，法国CAC 40指数下跌8.9%，英国富时100指数也下跌7.5%。去年表现良好的指数包括巴西Bovespa（上涨15%）和沙特Tadawul（上涨14%）。纳斯达克和印度证交所Sensex指数在过去一年保持相对稳定。海外房产，作为固定资产，风险较低。 来源：Wind，征和控股 汇率上，美联储的收紧货币政策提振了美元。人民币下跌5.6%，欧元下跌7.3%，英镑下跌7.4%。当前人民币兑美金汇率在过去两年贬值率已经达到8%，47.3%的投资者认为由于货币超发严重，人民币估值依然虚高，存在较大的贬值压力。海外房产成为对冲人民币贬值的投资方式。 另外，海外房产还有其天然优势，那就是应对目前CRS政策的实行，海外不动产是不计算在税务信息共享范围之内的，能够为客户提供一个合理的控制税款的途径。 政策考量上，我国租售比低，目前国内房产的租金收益在1%-2%之间，收益率远远低于国际普遍水平，而一些发达或热门国家地区的房租收益率往往可以达到5%-10%的水平。较高的租金回报加上一个平稳增长的房屋价值，给海外房产投资人带来了丰厚稳定的投资收益，即通过将房屋短期或长期出租获取稳定现金流的投资方式。 厘清海外房产投资逻辑 而在真正考虑投资海外房产时，还是建议投资者厘清投资逻辑。根据投资目的与需求，一般将购买海外房产分为这六大类型：投资型、教育型、养老型、度假型、移民型、综合型。在这些投资类型中，排名最靠前的投资目的地前六位有美国、英国、日本、泰国、西班牙、希腊。 投资型—— 在海外购置房产的大多数投资者是为了升值而购买，原因有二，一是国内投资渠道十分有限，二是越来越多的国内投资者走出国门了解到更多的投资机会，而且再加上投资的是实物类型，投资者更易于接受。 投资型投资者在购置海外房产时要对投资收益做一个清晰的核算。 成本方面，包括购房成本多少，装修、修缮的费用需要多少，涉及的税费有多少，一次性缴纳和每年缴纳的款项是多少等等。收益方面，投资收益如租金收入如何，是以何种方式租赁，对房屋及内部设施的损耗有多少，以及房产本身的价值、该房产所处地区的不动产价格趋势、该地区受到的法律法规的限制等，都必须考虑到。 教育型—— 教育型房产是最近几年热门的投资项目，主要是为了子女当前或未来接受海外教育时生活的便利性考虑而置办的，当然，这里面也有很多投资因素在其中，不仅是国内的学区房受追捧，国外一些好的学校周边的房产价格也是很高，而且近年来上涨幅度相对较大。 海外大部分国家虽然有明显的学区划分，但是并非一定要购买房产才可以进入该学区的学校就读，所以选择教育类房产应更关注一些华人比较集中的区域。 养老型—— 随着生活品质的不断提升，国民对环境、食品等安全要求会更高，这催生出了对退休后生活享受的房产投资的需求。这类房产对环境要求较高，既要有自然风光，也要有人文关怀，并且对当地医疗条件和便利度都有要求，以及生活是否方便、房屋设计是否适合中老年人使用等。 度假型—— 这类房产和养老型海外房产相差不大，对环境要求较高，更偏好于气候温和和人口低密度的地区，不同的一点是度假型房产居住的时间段较短，以假期休闲为主，投资人会将自己生活的喜好带入到这类房产中。另外，非自住的时间段内如何有效地利用房屋也是投资人需要考虑的一个问题。 移民型—— 这类房产通常与该国的投资移民政策相关，满足一定金额和条件即可获取居留权。投资移民型的海外房产关键在于该国对于房产和移民政策的匹配和完善程度，对房产类型限定、给予签证的类型、获得签证的条件等等，都需要投资人做好提前的了解和对比，选择适宜自己条件的房产及移民类型。 综合型—— 投资人有多项购买需求动因，此类投资型房产需有复合型的考量，综合前五种海外投资房产的特点，结合个人实际情况加以考虑。 房地产富豪活跃于各大榜单 从另外一个维度来看海外房产，看看那些上榜富豪们。3月13日最新发布的《2019胡润全球房地产富豪榜》公布，中国拥有139名全球最成功的房地产企业家，稳居世界第一。他们的总财富为5530亿美元。根据《2018胡润套现企业家30强》，房地产行业套现企业家最多，占40%。 他们平均年龄为60岁，比胡润全球富豪榜总榜平均年龄小4岁。恒大的许家印以2500亿元成为全球房地产首富。 以香港为首，中国有7个城市进入全球房地产富豪最集中的居住城市前10名，16个城市进入前30名。 十亿美金房地产富豪居住地 来源：《2019世茂西山龙胤•胡润全球富豪榜》 上榜房地产企业家中，27人登上去年胡润慈善榜，最近一年合计捐赠近100亿元。24人登上去年胡润中美慈善榜。房地产、金融投资、制造业和IT是中国慈善家的主要财富来源；金融投资、IT、房地产和制造业是美国慈善家的主要财富来源。整体来看，投资、房地产和IT行业是中美两国慈善家的主要财富来源。房地产行业是中国企业家的第二大财富来源，但积极投身慈善事业的中国企业家来自房地产行业的最多。 79%是白手起家的，21%是继承财富的。上榜房地产富豪中，财富传承最成功的主要来自英国，包括四位7代以上（含7代）的家族：Hugh Grosvenor、Charles Cadogan、Hazel Czernin和Christopher Portman。中国房地产富豪在财富传承方面表现较弱。 中国城市化大趋势在短短几年内在中国创造了全球最多的房地产企业家。虽然这一年中国房地产企业家的财富平均缩水了一些，但仍然占据全球主导地位，前十名中7位都是中国的，包括了前三名。十年内全球各个大国的最大地产开发商会不会来自中国？ 文章来源：嘉远家族财富研究院 作者/徐迎雪 免责声明：市场有风险，投资需谨慎。本文所载的信息、材料及结论只作为知识分享，不构成投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。客户应考虑本文中的任何意见或建议是否符合其特定状况。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本文中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 征和控股以满足客户需求为宗旨，成立十年间坚持资本市场与实体经济紧密结合。凭借雄厚的资本实力，以北京为中心，在全国60余座城市和地区建立起协同服务网络，提供全方位、高质量、深层次的金融服务，帮助客户资产实现稳健增值，构建产业和个人的金融服务生态体系。 目前，征和控股拥有财富管理、股权投资、资本管理、产业投资、债权投资、海外投资、不良资产等业务板块，聚焦于教育和医疗健康两大产业，通过金融的场景化、科技化、数据化助力产业发展，在战略性、增长型的重点行业里拥有领先企业，力争成为具有影响力的国际化金融控股集团。
家族财富｜十年后最大房产开发商来自中国 海外房产华人遍布
2019/4/26 18:00:00
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